Golden Visa через недвижимость в Дубае: условия 2026

Короткий ответ

Golden Visa (золотое резидентство ОАЭ) можно получить как инвестор в недвижимость, если вы владеете одним или несколькими объектами в ОАЭ общей стоимостью не менее AED 2 000 000. По данным ICP, GDRFA Dubai и Dubai Land Department (DLD), резидентство выдаётся на 10 лет с возможностью продления, а держатель может спонсировать супруга, детей и родителей. Подходят и новостройки (off-plan), если они куплены у одобренного местного застройщика. Ниже — условия по пунктам по состоянию на октябрь 2026 года.

Основные условия для инвестора в недвижимость

• Стоимость. Один или несколько объектов в ОАЭ общей стоимостью не менее AED 2 000 000, оформленных на заявителя (ICP, GDRFA). DLD уточняет, что учитывается стоимость покупки, равная или превышающая 2 млн AED на момент покупки.
• Подтверждение стоимости. GDRFA Dubai указывает, что стоимость подтверждается справкой о статусе объекта (property status statement) от DLD; может быть принят и сертификат оценки от офисов, лицензированных DLD.
• Тип объекта. По данным GDRFA, подходят все типы недвижимости.
• Обременение на срок визы. На объект накладывается ограничение (lien), чтобы владение сохранялось весь срок Golden Visa; распоряжаться объектом в течение 10 лет нельзя (GDRFA).
• Медицинская страховка. ICP требует действующую комплексную медицинскую страховку для инвестора и членов семьи на весь срок резидентства.

Можно ли получить Golden Visa за новостройку (off-plan)

Да. В гиде ICP прямо указано: инвестор может купить один или несколько объектов off-plan общей стоимостью не менее AED 2 000 000 при условии, что покупка совершена у одобренной местной девелоперской компании, уполномоченной компетентным местным органом. В Дубае список одобренных застройщиков публикует DLD (сервис Licensed Developers). Какие документы по off-plan принимаются при подаче — например, сертификат регистрации Oqood и подтверждение оплаченной суммы — определяют DLD и GDRFA при рассмотрении заявления, поэтому их стоит уточнить до подачи.

Подобрать проекты от 2 млн AED можно в подборке недвижимость под Golden Visa. Попадание проекта в подборку означает только соответствие цене от порога — решение о визе принимает государство.

Ипотека и долевая собственность

Ипотека. ICP допускает финансирование покупки кредитом, если он получен в одобренном местном банке. GDRFA Dubai также указывает, что заложенная недвижимость принимается. DLD требует письмо банка об отсутствии возражений против выдачи резидентства на этот объект с указанием оплаченной суммы и остатка; в описании услуги DLD говорится о письме банка, подтверждающем оплаченные 2 млн AED. Как именно будет учитываться оплаченная часть в вашем случае, подтверждается при подаче.

Долевая собственность. По правилам GDRFA Dubai, если вы владеете долей в общем объекте, стоимость вашей доли должна быть не меньше AED 2 млн. Иначе говоря, супруги с объектом за 2 млн AED на двоих не получают две визы по этому основанию; при этом держатель Golden Visa может спонсировать супруга как члена семьи.

Семья, домашний персонал и срок

• Срок: 10 лет с продлением, если условия сохраняются (ICP, GDRFA, DLD). ICP упоминает автоматическое продление.
• Семья: ICP указывает возможность оформить резидентство супругу и детям независимо от возраста, а также родителям. DLD также называет супруга, детей и родителей.
• Домашний персонал: можно спонсировать по действующим правилам (ICP).
• Жизнь за пределами ОАЭ: по данным GDRFA Dubai, на держателей Golden Visa не распространяется правило 180 дней — резидентство аннулируется, только если оно истекает, пока владелец за границей.
• После смерти спонсора члены семьи могут оставаться в ОАЭ до окончания срока выданных им разрешений (ICP).

Важная оговорка: на общем портале u.ae в сводке по категориям для инвестиций в недвижимость указан срок 5 лет, тогда как профильные страницы ICP, GDRFA Dubai и DLD называют 10 лет. Фактический срок фиксируется в выданном разрешении — уточняйте его при подаче.

Где подавать и сколько стоит оформление

В Дубае заявление подаётся через сервис DLD «Golden Visa application — Investor» (в центре обслуживания) или через GDRFA Dubai. По условиям DLD, заявитель должен находиться в ОАЭ. Если вы за границей, ICP выдаёт подходящим кандидатам шестимесячную многократную въездную визу, которую можно продлить ещё на шесть месяцев, чтобы завершить оформление. Срок рассмотрения на странице DLD — 7–10 рабочих дней.

Государственные сборы, опубликованные DLD для 10-летнего разрешения инвестора (по состоянию на октябрь 2026 года):

Для членов семьи DLD указывает отдельно: разрешение на 10 лет — AED 5 774,50 на человека, открытие файла спонсора — AED 318,75; для родителей — AED 5 774,50. Сборы могут меняться, итоговая сумма подтверждается при оплате.

Документы

1. Паспорт.
2. Электронный сертификат права собственности (Title Deed) или иной документ о праве на объект, который принимает DLD.
3. Фотография по требованиям ICP.
4. Emirates ID и текущее разрешение на проживание — если есть.
5. Для ипотечного объекта — письмо банка об отсутствии возражений с суммой оплаты и остатком.
6. Для семьи — заверенные свидетельства о браке и рождении, медицинская страховка; для родителей — заверенная справка об иждивении от консульства (DLD).

Пошагово: от покупки до визы

1. Выберите один или несколько объектов на общую сумму от AED 2 000 000 у застройщика из списка Licensed Developers DLD.
2. Подпишите SPA и убедитесь, что сделка зарегистрирована в DLD (для off-plan — в Oqood).
3. Если покупка в ипотеку — заранее запросите у банка письмо об отсутствии возражений с суммой оплаты и остатком.
4. Оформите медицинскую страховку для себя и членов семьи.
5. Подайте заявление через DLD или GDRFA Dubai, находясь в ОАЭ, либо получите въездную визу ICP для завершения процедуры.
6. Пройдите медосмотр и биометрию для Emirates ID, затем оформите резидентство членам семьи.

Что важно учесть до покупки

• Порог считается по общей стоимости объектов на ваше имя, а не по сумме первого взноса.
• Объект нельзя продать в течение срока визы без потери основания.
• Условия задаёт государство и может их менять; перед сделкой сверяйтесь с актуальными страницами ICP, GDRFA и DLD.
• О пошаговой покупке читайте в нашем гиде по покупке, о расходах — в статье о стоимости сделки.