Как купить новостройку в Дубае из-за рубежа: пошагово

Коротко: из чего состоит покупка

Покупка квартиры на этапе строительства (off-plan) в Дубае почти целиком проходит дистанционно: вы выбираете проект, проверяете застройщика и проект по открытым данным Dubai Land Department (DLD), подписываете договор купли-продажи (SPA), застройщик регистрирует сделку в промежуточном реестре через систему Oqood, а дальше вы платите по графику на эскроу-счёт проекта. После завершения строительства квартира переходит в основной реестр и оформляется титул (Title Deed). Ниже — каждый шаг по порядку, с опорой на официальные правила по состоянию на октябрь 2026 года.

Шаг 1. Выберите проект и убедитесь, что иностранец может им владеть

В Дубае иностранцы, включая тех, кто не живёт в ОАЭ, могут приобретать недвижимость в полную собственность (freehold) в зонах, определённых для владения иностранцами. Возрастного ограничения на владение нет — это указано на государственном портале u.ae. Новостройки в нашем каталоге находятся именно в таких районах; подобрать варианты можно в разделе новостроек или по готовым подборкам — по бюджету, сроку сдачи или условиям оплаты.

При выборе смотрите не только на цену и планировку, но и на:

• план платежей: сколько вносится до сдачи и сколько после (см. подборку с оплатой после сдачи);
• плановую дату сдачи и текущий процент готовности;
• размер ежегодных сервисных платежей после сдачи (о них — в статье про расходы);
• историю застройщика — профили компаний собраны в разделе застройщиков.

Шаг 2. Проверьте застройщика и проект в DLD

Это главный шаг защиты покупателя. Официальные инструменты бесплатны:

• Licensed Developers — список застройщиков, одобренных Land Department, доступен на сайте DLD и в приложении Dubai REST.
• Project Status Enquiry (Mashrooi) — по проекту видно статус, процент завершения, данные застройщика и эскроу-счёта.

Закон Дубая № 13 от 2008 года запрещает застройщику начинать проект и продавать квартиры off-plan до того, как он получил во владение участок и все необходимые разрешения. Если проекта нет в системе DLD или у него нет эскроу-счёта, это повод остановиться и задать вопросы.

Шаг 3. Бронирование и договор купли-продажи (SPA)

Обычно покупатель сначала бронирует конкретный юнит, а затем подписывает SPA — договор купли-продажи с застройщиком. Размер брони и порядок её зачёта определяет застройщик, поэтому эти условия нужно прочитать в документах до оплаты. В SPA проверьте:

• точный номер юнита, площадь и цену;
• график платежей и реквизиты эскроу-счёта проекта;
• плановую дату завершения и порядок передачи ключей;
• кто оплачивает регистрационный сбор DLD и административные расходы.

Договор подписывают застройщик и покупатель; если покупатель несовершеннолетний, за него подписывает опекун.

Шаг 4. Регистрация в Oqood — промежуточный реестр DLD

Продажа квартиры off-plan регистрируется в промежуточном реестре (Interim Property Register) через портал застройщиков Oqood. По закону № 13 от 2008 года любая сделка с юнитом off-plan, не внесённая в этот реестр, недействительна. На странице услуги DLD указано, что договор должен быть зарегистрирован в течение 90 дней с даты подписания, а покупатель получает электронный сертификат предварительной регистрации на e-mail.

Если застройщик отказывается или затягивает регистрацию договора, по разъяснению DLD покупатель может подать заявление в отдел Real Estate Registration Assurance с подтверждающими документами.

Шаг 5. Регистрационный сбор DLD — 4%

Сбор за регистрацию составляет 4% стоимости недвижимости. В тарифах DLD он записан как 2% с продавца и 2% с покупателя, но для покупок off-plan DLD прямо указывает, что покупатель оплачивает регистрационный сбор застройщику, а тот обязан перечислить его в течение 60 дней. Способы оплаты по DLD — банковский чек через сервис Noqodi, эскроу-счёт проекта или каналы ePay. Дополнительно в тарифе указаны сборы AED 10 (knowledge) и AED 10 (innovation). Кто из сторон фактически платит 4%, фиксируется в SPA — именно поэтому его стоит прочитать до подписания. Подробная таблица расходов — в статье о стоимости покупки.

Шаг 6. План платежей и эскроу-счёт

Деньги покупателей off-plan не идут «в кассу» застройщика. По закону Дубая № 8 от 2007 года для каждого проекта открывается отдельный эскроу-счёт в одобренном банке; средства на нём предназначены только для строительства этого проекта и не могут быть арестованы по долгам застройщика. По разъяснению DLD, все платежи покупателей должны поступать на эскроу-счёт. После получения сертификата о завершении банк удерживает 5% средств счёта ещё на год после регистрации юнитов на покупателей — как гарантию устранения дефектов.

Шаг 7. Как платить из-за рубежа

Чаще всего покупатели из Узбекистана, России, Казахстана и других стран СНГ платят банковским переводом (SWIFT) в дирхамах или другой валюте на эскроу-счёт, указанный в SPA или в официальном требовании застройщика. Практические правила:

1. сверяйте реквизиты только с SPA и официальными письмами застройщика; счёт открыт на имя проекта;
2. в назначении платежа указывайте номер юнита и имя покупателя;
3. сохраняйте подтверждения переводов (SWIFT/MT103) и квитанции застройщика;
4. будьте готовы, что банк-отправитель или банк-получатель запросит документы об источнике средств — требования определяет сам банк.

Валютное и налоговое регулирование в вашей стране — отдельный вопрос; его стоит уточнить у своего банка или консультанта. Мы не даём налоговых советов.

Шаг 8. Завершение строительства, передача ключей и Title Deed

После получения сертификата о завершении застройщик обязан перенести проект в основной реестр DLD и зарегистрировать юниты на покупателей, которые выполнили свои обязательства по договору (закон № 13 от 2008 года). DLD может зарегистрировать квартиру на покупателя и по его заявлению. Итоговый документ — Title Deed (Certificate of Title); по тарифу DLD выпуск сертификата стоит AED 250, точная сумма сборов подтверждается при оформлении. Перед передачей ключей обычно проводится осмотр квартиры и окончательный расчёт по SPA.

Продать квартиру до перехода в основной реестр тоже можно: по разъяснению DLD переуступка договора возможна после получения NOC (письма об отсутствии возражений) от застройщика.

Шаг 9. Можно ли купить полностью удалённо — доверенность

Да, DLD допускает действия представителя по официальной доверенности в её пределах. Доверенность, выданная за пределами ОАЭ, должна пройти цепочку легализации: нотариус и МИД страны выдачи, посольство ОАЭ в этой стране и затем МИД ОАЭ. По данным DLD, доверенность на покупку действует пять лет с даты нотариального удостоверения, а на продажу, ипотеку и дарение — два года. Многие застройщики также подписывают SPA электронно, и тогда доверенность на этапе покупки off-plan может не понадобиться — это зависит от конкретного застройщика.

Чек-лист перед оплатой

• Застройщик есть в списке Licensed Developers DLD.
• Проект есть в Project Status, у него указан эскроу-счёт.
• Реквизиты для оплаты совпадают с эскроу-счётом проекта.
• В SPA ясно, кто платит 4% DLD и административные сборы.
• После подписания вы получили сертификат регистрации Oqood.

Мы работаем напрямую с застройщиками и не берём комиссию с покупателя: 0% — это политика компании. Если нужна помощь с подбором или проверкой проекта, начните с каталога новостроек.