Как в Дубае защищены деньги покупателя новостройки

Покупатель новостройки в Дубае платит за квартиру, которой ещё нет. Поэтому эмират выстроил систему, в которой деньги покупателя не попадают в свободное распоряжение застройщика, а каждая сделка видна регулятору. Ниже — что именно говорят законы Дубая, какую роль играет RERA, что происходит при задержке или отмене проекта и как самому проверить регистрацию и эскроу-счёт. Тексты законов опубликованы на портале законодательства Дубая (dlp.dubai.gov.ae); при расхождениях приоритет имеет арабская версия.

На чём держится защита: ключевые акты

Эскроу-счёт: как работает Закон № 8 от 2007 года

• Заниматься девелопментом может только застройщик, внесённый в Реестр застройщиков DLD и имеющий лицензию (ст. 4). Рекламировать off-plan и участвовать в выставках можно только с письменного разрешения DLD (ст. 5).
• Чтобы продавать off-plan, застройщик подаёт заявку на открытие эскроу-счёта: прикладывает свидетельство о праве на землю, одобренные проекты, финансовый расчёт проекта, заверенный аудитором, и типовой договор купли-продажи (ст. 6).
• Счёт открывается на имя проекта у эскроу-агента из реестра DLD и используется исключительно для строительства этого проекта. На эти деньги не могут обратить взыскание кредиторы застройщика. Для каждого проекта нужен отдельный счёт (ст. 9, 10).
• Эскроу-агент регулярно отчитывается перед DLD о поступлениях и расходах, а вкладчики вправе знакомиться со своими учётными записями и получать копии (ст. 11, 12). Банковский кредит под проект тоже зачисляется на эскроу-счёт (ст. 13).
• После выдачи сертификата о завершении агент удерживает 5% от общей суммы на счёте и передаёт их застройщику только через год после регистрации квартир на покупателей (ст. 14).
• Если проект не завершён из-за чрезвычайной ситуации, эскроу-агент по согласованию с DLD обязан обеспечить либо завершение строительства, либо возврат денег вкладчикам (ст. 15).
• Нелицензированная деятельность, продажа квартир в фиктивных проектах и присвоение средств наказываются лишением свободы и штрафом не менее 100 000 AED (ст. 16). Застройщика исключают из реестра, если он без уважительной причины не начал строительство через 6 месяцев после разрешения на продажу off-plan (ст. 17).

Важная деталь из подзаконных правил: если проект продаёт брокер, он обязан перечислить цену квартиры прямо на эскроу-счёт проекта. Зачислять её на свой счёт или удерживать из неё комиссию запрещено, а обратные договорённости ничтожны (ст. 12 Резолюции № 6 от 2010 года).

Промежуточный реестр Oqood: Закон № 13 от 2008 года

• Любая сделка с объектом off-plan вносится в промежуточный реестр DLD. Продажа, не внесённая в реестр, недействительна (ст. 3).
• Застройщик не может начинать проект и продавать квартиры off-plan, пока не получил землю во владение и все необходимые одобрения (ст. 4). Договоры по неодобренным проектам ничтожны (ст. 10).
• Застройщик не вправе брать с покупателей сборы сверх административных расходов, одобренных DLD (ст. 7).
• После сдачи застройщик обязан зарегистрировать квартиры на имя покупателей, выполнивших обязательства; DLD может сделать это по заявлению покупателя (ст. 8).
• Если фактическая площадь меньше договорной более чем на 5%, застройщик выплачивает компенсацию (ст. 13 Резолюции № 6 от 2010 года).

Если покупатель не платит: действующая статья 11

Статья 11 менялась несколько раз. В исходной редакции 2008 года застройщик мог расторгнуть договор и удержать до 30% внесённых сумм; в 2009 году появились пороги по степени готовности. Сейчас действует редакция Закона № 19 от 2020 года:

1. Застройщик уведомляет DLD о нарушении по установленной форме.
2. DLD проверяет факт нарушения, направляет покупателю уведомление с 30-дневным сроком и по возможности пытается примирить стороны.
3. Если долг не погашен и соглашения нет, DLD выдаёт застройщику официальный документ с процентом готовности проекта по стандартам RERA.

Излишек застройщик возвращает в течение одного года с расторжения или в течение 60 дней с перепродажи квартиры — что наступит раньше. Если же работы не начаты по не зависящим от застройщика причинам или RERA окончательно отменила проект, он обязан вернуть все платежи по процедуре Закона № 8 от 2007 года. Эти правила относятся к публичному порядку, а покупатель сохраняет право обратиться в суд или арбитраж.

Если проект задерживается или отменяется

Закон не устанавливает фиксированной компенсации за перенос срока сдачи: это обычно определяет SPA. Но есть механизмы на случай серьёзных проблем. По Резолюции № 6 от 2010 года RERA может отменить проект на основании мотивированного технического отчёта, в частности если:

• застройщик без уважительной причины не начинает строительство при наличии всех одобрений;
• доказано, что у него нет реального намерения реализовать проект, или он допустил грубую небрежность;
• застройщик признан банкротом или совершил нарушения из ст. 16 Закона № 8 от 2007 года.

Застройщик может обжаловать решение в течение 7 рабочих дней. После отмены RERA назначает аудитора за счёт застройщика, а эскроу-агент возвращает деньги покупателям не позднее 14 дней. Если средств на счёте не хватает, застройщик доплачивает в течение 60 дней; при неуплате RERA передаёт дело в суд (ст. 23–27). Кроме того, покупатель может сам требовать расторжения договора в суде, если застройщик отказывается привязать платежи к этапам стройки, существенно отступает от спецификаций или после сдачи выявлены серьёзные дефекты (ст. 20).

Роль RERA

RERA — регулирующее подразделение DLD. Агентство лицензирует застройщиков и брокеров, регистрирует проекты, а отдел эскроу-счетов RERA регулярно проверяет и контролирует счета проектов. Процент готовности для целей закона подтверждается техническим отчётом консультанта, одобренного RERA, по результатам осмотра площадки (ст. 17 Резолюции № 6 от 2010 года).

Как проверить регистрацию проекта и эскроу-счёт

1. Откройте приложение Dubai REST: в разделе проектов off-plan видны процент готовности, фотографии стройки и номер эскроу-счёта.
2. Воспользуйтесь сервисом DLD Project Status Enquiry на сайте, в приложении или в WhatsApp (номер 8004488): поиск по номеру участка, номеру или названию проекта.
3. Проверьте застройщика в списке Licensed Developers на сайте DLD или в Dubai REST.
4. Сверьте реквизиты в SPA и счёте на оплату с номером эскроу-счёта проекта. Платите только на эскроу-счёт, а не на личные счета.
5. После подписания убедитесь, что договор зарегистрирован в Oqood и вы получили электронный сертификат.

Профили застройщиков из нашего каталога собраны в разделе застройщики, сами проекты — в каталоге новостроек. Статья объясняет официальные правила, но не является юридической консультацией: при споре с застройщиком обращайтесь к юристу в Дубае.