Dubayda yangi uy xaridorining puli qanday himoyalangan

Dubayda yangi uy xaridori hali mavjud bo'lmagan kvartira uchun pul to'laydi. Shu sababli amirlik xaridor puli quruvchining erkin tasarrufiga o'tmaydigan va har bir bitim regulyatorga ko'rinib turadigan tizim yaratgan. Quyida Dubay qonunlari aynan nimani belgilashi, RERA qanday rol o'ynashi, loyiha kechiksa yoki bekor qilinsa nima bo'lishi hamda ro'yxatdan o'tganlik va eskrou hisobni o'zingiz qanday tekshirishingiz haqida. Qonunlar matni Dubay qonunchilik portalida (dlp.dubai.gov.ae) e'lon qilingan; tafovut bo'lsa, arabcha matn ustun turadi.

Himoya nimaga tayanadi: asosiy hujjatlar

Eskrou hisob: 2007-yildagi 8-son qonun qanday ishlaydi

• Faqat DLD'ning quruvchilar reyestriga kiritilgan va litsenziyaga ega quruvchi qurilish faoliyati bilan shug'ullanishi mumkin (4-modda). Off-plan'ni reklama qilish va ko'rgazmalarda qatnashish faqat DLD'ning yozma ruxsati bilan mumkin (5-modda).
• Off-plan sotish uchun quruvchi eskrou hisob ochishga ariza beradi: yer huquqi guvohnomasi, tasdiqlangan loyihalar, auditor tasdiqlagan loyiha moliyaviy hisob-kitobi va namunaviy oldi-sotdi shartnomasini ilova qiladi (6-modda).
• Hisob loyiha nomiga DLD reyestridagi eskrou agentda ochiladi va faqat shu loyihani qurish uchun ishlatiladi. Quruvchining kreditorlari bu mablag'larni undira olmaydi. Har bir loyiha uchun alohida hisob kerak (9, 10-moddalar).
• Eskrou agent DLD'ga kirim va chiqimlar bo'yicha muntazam hisobot beradi, omonatchilar esa o'z hisob yozuvlari bilan tanishishi va nusxasini olishi mumkin (11, 12-moddalar). Loyiha uchun olingan bank krediti ham eskrou hisobga tushiriladi (13-modda).
• Tugaganlik sertifikati berilgach, agent hisobdagi umumiy summaning 5% ini ushlab qoladi va uni quruvchiga kvartiralar xaridorlar nomiga ro'yxatdan o'tkazilganidan bir yil o'tib beradi (14-modda).
• Agar loyiha favqulodda vaziyat tufayli tugallanmasa, eskrou agent DLD bilan kelishgan holda qurilishni yakunlash yoki omonatchilarga pulni qaytarishni ta'minlashi shart (15-modda).
• Litsenziyasiz faoliyat, soxta loyihalarda kvartira sotish va mablag'ni o'zlashtirish ozodlikdan mahrum qilish va kamida 100 000 AED jarima bilan jazolanadi (16-modda). Off-plan sotishga ruxsat olgandan keyin 6 oy ichida uzrli sababsiz qurilishni boshlamagan quruvchi reyestrdan chiqariladi (17-modda).

Ijro qoidalaridagi muhim tafsilot: loyihani broker sotsa, u kvartira narxini to'g'ridan-to'g'ri loyihaning eskrou hisobiga o'tkazishi shart. Uni o'z hisobiga o'tkazish yoki undan komissiya ushlab qolish taqiqlanadi, bunga zid kelishuvlar haqiqiy emas (2010-yildagi 6-son qarorning 12-moddasi).

Oqood oraliq reyestri: 2008-yildagi 13-son qonun

• Off-plan obyekt bilan bog'liq har qanday bitim DLD'ning oraliq reyestriga kiritiladi. Reyestrga kiritilmagan sotuv haqiqiy emas (3-modda).
• Quruvchi yerni egallamay va barcha tasdiqlarni olmay turib loyihani boshlashi va off-plan sotishi mumkin emas (4-modda). Tasdiqlanmagan loyihalar bo'yicha shartnomalar haqiqiy emas (10-modda).
• Quruvchi xaridorlardan DLD tasdiqlagan ma'muriy xarajatlardan ortiq yig'im ola olmaydi (7-modda).
• Topshirilgandan keyin quruvchi kvartiralarni majburiyatini bajargan xaridorlar nomiga ro'yxatdan o'tkazishi shart; DLD buni xaridor arizasi bilan ham qilishi mumkin (8-modda).
• Haqiqiy maydon shartnomadagidan 5% dan ko'proq kichik bo'lsa, quruvchi kompensatsiya to'laydi (2010-yildagi 6-son qarorning 13-moddasi).

Xaridor to'lamasa: amaldagi 11-modda

11-modda bir necha bor o'zgargan. 2008-yildagi dastlabki tahrirda quruvchi shartnomani bekor qilib, to'langan summaning 30% gachasini ushlab qolishi mumkin edi; 2009-yilda tayyorlik darajasi bo'yicha chegaralar paydo bo'ldi. Hozir 2020-yildagi 19-son qonun tahriri amal qiladi:

1. Quruvchi buzilish haqida DLD'ga belgilangan shaklda xabar beradi.
2. DLD buzilishni tekshiradi, xaridorga 30 kunlik muddat bilan bildirishnoma yuboradi va imkon qadar tomonlarni yarashtirishga harakat qiladi.
3. Qarz to'lanmasa va kelishuv bo'lmasa, DLD quruvchiga loyihaning RERA standartlari bo'yicha tayyorlik foizi ko'rsatilgan rasmiy hujjat beradi.

Ortiqcha summa bekor qilingandan keyin bir yil ichida yoki kvartira qayta sotilgandan keyin 60 kun ichida — qaysi biri oldin kelsa — qaytariladi. Agar ishlar quruvchiga bog'liq bo'lmagan sabablarga ko'ra boshlanmagan bo'lsa yoki RERA loyihani yakuniy qaror bilan bekor qilgan bo'lsa, quruvchi 2007-yildagi 8-son qonun tartibida barcha to'lovlarni qaytarishi shart. Bu qoidalar ommaviy tartibga taalluqli, xaridor esa sud yoki arbitrajga murojaat qilish huquqini saqlab qoladi.

Loyiha kechiksa yoki bekor qilinsa

Qonun topshirish muddati surilgani uchun qat'iy kompensatsiya belgilamaydi: bu odatda SPA bilan tartibga solinadi. Lekin jiddiy muammolar uchun mexanizmlar bor. 2010-yildagi 6-son qarorga ko'ra RERA asoslangan texnik hisobot asosida loyihani bekor qilishi mumkin, xususan:

• quruvchi barcha tasdiqlarga ega bo'la turib, uzrli sababsiz qurilishni boshlamasa;
• uning loyihani amalga oshirishga haqiqiy niyati yo'qligi isbotlansa yoki qo'pol beparvolikka yo'l qo'ysa;
• quruvchi bankrot deb topilsa yoki 2007-yildagi 8-son qonunning 16-moddasidagi huquqbuzarliklarni sodir etsa.

Quruvchi qarorga 7 ish kuni ichida shikoyat qilishi mumkin. Bekor qilingandan keyin RERA quruvchi hisobidan auditor tayinlaydi, eskrou agent esa xaridorlarga pulni 14 kun ichida qaytaradi. Hisobda mablag' yetmasa, quruvchi farqni 60 kun ichida to'laydi; to'lamasa, RERA ishni sudga oshiradi (23–27-moddalar). Bundan tashqari, quruvchi to'lovlarni qurilish bosqichlariga bog'lashdan bosh tortsa, spetsifikatsiyadan jiddiy chetga chiqsa yoki topshirilgandan keyin jiddiy nuqsonlar aniqlansa, xaridor o'zi sud orqali shartnomani bekor qilishni talab qilishi mumkin (20-modda).

RERA'ning roli

RERA — DLD'ning tartibga soluvchi bo'linmasi. U quruvchilar va brokerlarni litsenziyalaydi, loyihalarni ro'yxatdan o'tkazadi, RERA'ning eskrou hisoblar bo'limi esa loyiha hisoblarini muntazam tekshirib, nazorat qilib boradi. Qonun maqsadlari uchun tayyorlik foizi RERA tasdiqlagan maslahatchining qurilish maydonini ko'zdan kechirish natijasidagi texnik hisoboti bilan tasdiqlanadi (2010-yildagi 6-son qarorning 17-moddasi).

Loyiha ro'yxati va eskrou hisobni qanday tekshirish mumkin

1. Dubai REST ilovasini oching: off-plan loyihalar bo'limida tayyorlik foizi, qurilish suratlari va eskrou hisob raqami ko'rsatiladi.
2. DLD'ning Project Status Enquiry xizmatidan saytda, ilovada yoki WhatsApp orqali (8004488) foydalaning: yer uchastkasi raqami, loyiha raqami yoki nomi bo'yicha qidiring.
3. Quruvchini DLD saytidagi yoki Dubai REST'dagi Licensed Developers ro'yxatida tekshiring.
4. SPA va to'lov hisobidagi rekvizitlarni loyihaning eskrou hisob raqami bilan solishtiring. Faqat eskrou hisobga to'lang, shaxsiy hisoblarga emas.
5. Imzolagandan keyin shartnoma Oqood'da ro'yxatdan o'tganiga va elektron sertifikat olganingizga ishonch hosil qiling.

Katalogimizdagi quruvchilar profillari quruvchilar bo'limida, loyihalar esa yangi uylar katalogida jamlangan. Maqola rasmiy qoidalarni tushuntiradi, lekin yuridik maslahat emas: quruvchi bilan nizo bo'lsa, Dubaydagi yuristga murojaat qiling.