Dubayda xariddan oldin quruvchi va loyihani qanday tekshirish kerak

Dubaydagi quruvchi va loyiha haqida bilish kerak bo'lgan deyarli hamma narsani Dubay yer departamenti (DLD) va uning regulyatori RERA'ning rasmiy ma'lumotlari orqali o'zingiz, bepul tekshirishingiz mumkin. Bu shunchaki rasmiyatchilik emas. 2008-yildagi 13-son qonunga ko'ra vakolatli organlar tasdiqlamagan loyiha bo'yicha shartnoma haqiqiy emas, ijro qoidalariga ko'ra esa loyiha tasdiqlanib, DLD'da ro'yxatdan o'tmasdan oldin qilingan har qanday off-plan sotuvi haqiqiy emas. Quyida bosqichma-bosqich tekshirish tartibi va shartnomani imzolashdan oldin beriladigan savollar keltirilgan.

1-qadam. Quruvchi DLD reyestrida bormi

2007-yildagi 8-son qonunga (4-modda) ko'ra Dubayda qurilish faoliyati bilan faqat DLD'ning quruvchilar reyestriga kiritilgan va vakolatli organlardan litsenziya olgan kompaniya shug'ullanishi mumkin. Buni DLD saytidagi yoki Dubai REST ilovasidagi Licensed Developers xizmatida tekshirish mumkin; ilovada sertifikatlangan quruvchilar haqida ma'lumot ham bor.

Yer kimga tegishli ekanini alohida aniqlang. Quruvchi uchastkani egallab olmaguncha (chegara belgilash guvohnomasi bilan) va barcha zarur tasdiqlarni olmaguncha loyihani boshlashi va off-plan sotishi mumkin emas (2008-yildagi 13-son qonunning 4-moddasi va Ijroiya kengashining 2010-yildagi 6-son qarorining 4-moddasi). DLD'ning investorlar uchun qo'llanmasi quruvchi yerga egalik qiladimi yoki mulkdor bilan qurilish shartnomasi bormi — shuni aniqlashni tavsiya qiladi.

2-qadam. Loyiha ro'yxatdan o'tgan va eskrou hisobi bor

DLD'ning «Know Your Rights» qo'llanmasida xaridor off-plan shartnomasini imzolashdan oldin tekshirishi kerak bo'lgan savollar keltirilgan:

1. Loyiha RERA'da ro'yxatdan o'tganmi?
2. Loyihaning eskrou hisobi bormi, uning raqami qanday va eskrou agent kim?
3. Tayyorlik foizi va kutilayotgan tugash sanasi qanday?
4. Quruvchi RERA'da ro'yxatdan o'tganmi va yerga egalik qiladimi (yoki qurilish shartnomasi bormi)?
5. Quruvchida shu loyihada off-plan sotish uchun DLD va RERA ruxsatlari bormi?

Bu savollarga ikkita rasmiy vosita javob beradi. Project Status Enquiry xizmati (DLD sayti, Dubai REST ilovasi yoki 8004488 raqamidagi WhatsApp) loyihani yer uchastkasi raqami, loyiha raqami yoki nomi bo'yicha topadi va tayyorlik foizi hamda loyiha ma'lumotlarini ko'rsatadi. Dubai REST ilovasining Mashrooi bo'limida tayyorlik foizi, qurilish suratlari, eskrou hisob raqami va egalarning to'lovlari ko'rinadi. RERA'ning brokerlar uchun qo'llanmasida aniq aytilgan: loyiha litsenziyasi va ro'yxati Dubai REST — Mashrooi orqali tekshiriladi.

3-qadam. Tayyorlik foizini faqat rasmiy manbadan oling

Reklama materiallari qurilishni istalgancha tasvirlashi mumkin, lekin yuridik ahamiyatga ega tayyorlik foizi boshqacha aniqlanadi. 2010-yildagi 6-son qarorning 17-moddasiga ko'ra uni RERA tasdiqlagan maslahatchining qurilish maydonini ko'zdan kechirish natijasidagi texnik hisoboti tasdiqlaydi; 2020-yildagi 19-son qonun ham tayyorlikni RERA standartlari bo'yicha hisoblashni nazarda tutadi. Shuning uchun sotuvchining so'zlarini Project Status Enquiry va Dubai REST'dagi raqam bilan solishtiring: masalan, to'lov kechiktirilganda shartnomani bekor qilish qoidalari aynan shu raqamga bog'liq.

4-qadam. Reklama va ruxsatnoma raqami

• Quruvchi DLD'ning yozma ruxsatisiz off-plan'ni OAV'da yoki ko'rgazmalarda reklama qila olmaydi (2007-yildagi 8-son qonunning 5-moddasi).
• Reklama ruxsatnomasi (Real Estate Ad Permit) Trakheesi tizimi orqali beriladi va internet hamda gazeta e'lonlari, SMS, tashqi reklama, loyiha taqdimotlari, ko'rgazmalar va seminarlarni qamrab oladi. RERA qo'llanmasi ruxsatnoma raqami e'lonning o'zida ko'rsatilishini talab qiladi.
• 2023-yil 24-apreldan Madmoun xizmati amal qiladi: har bir ruxsatnomaga QR-kod beriladi va kompaniyalar uni bosma hamda audiovizual reklamada joylashtirishi shart. Kodni skanerlab, e'lon RERA tomonidan tasdiqlanganiga ishonch hosil qilish, reklama beruvchi va obyekt ma'lumotlarini ko'rish hamda obyekt sotilgan yoki ijaraga berilganini bilish mumkin.
• Bozor ishtirokchilarining litsenziya va ruxsatnomalarini DLD'ning Verify License and Permits xizmatida tekshirish mumkin.

DLD faqat QR-kodi bor e'lonlar bilan ishlashni qat'iy tavsiya qiladi.

5-qadam. Broker: litsenziya, kartochka va quruvchi bilan shartnoma

• RERA litsenziyalagan brokerlar ro'yxati DLD saytidagi va Dubai REST'dagi Licensed Real Estate Brokers xizmatida ochiq.
• Amaliyot yurituvchi har bir broker Trakheesi orqali RERA'ning elektron kasbiy kartochkasini oladi. Uning haqiqiyligi Dubai REST'da (Ecard verification xizmati) tekshiriladi: kartochka turini tanlang va raqamini kiriting.
• Quruvchi loyihani broker orqali faqat litsenziyali broker bilan tuzilgan va DLD'da ro'yxatdan o'tgan shartnoma asosida sotishi mumkin (2008-yildagi 13-son qonunning 9-moddasi; 2010-yildagi 6-son qarorning 10-moddasi). Ro'yxatdan o'tmagan broker bilan ishlash quruvchining o'zi uchun jazoga sabab bo'ladi (2007-yildagi 8-son qonunning 16-moddasi).
• Broker xaridor pulini faqat loyihaning eskrou hisobiga yo'naltirishi shart va undan komissiya ushlab qola olmaydi (2010-yildagi 6-son qarorning 12-moddasi).

Xavf belgilari va shartnoma (SPA) bo'yicha savollar

Imzolashdan oldin quruvchi yoki brokerga quyidagi savollarni bering:

• Loyiha raqami va eskrou hisob raqami qanday, ular Dubai REST ma'lumotlariga mos keladimi?
• SPA'da qaysi topshirish sanasi ko'rsatilgan va u surilsa shartnoma nimani nazarda tutadi?
• Maydon qanday ko'rsatilgan? Haqiqiy maydon shartnomadagidan 5% dan ko'proq kichik bo'lsa, quruvchi kompensatsiya to'lashi shart (2010-yildagi 6-son qarorning 13-moddasi).
• DLD ro'yxatga olish yig'imini kim va qanday ulushda to'laydi?
• To'lov kechikishi haqidagi shartlar 2008-yildagi 13-son qonunning 11-moddasiga mosmi? Uning qoidalari ommaviy tartibga taalluqli va ularni chetlab o'tadigan harakatlar haqiqiy emas (2020-yildagi 19-son qonun).

Rasmiy ma'lumotlarga ega quruvchilar profillari quruvchilar bo'limida, loyihalar esa yangi uylar katalogida jamlangan. Bu maqola rasmiy tekshirish usullarini tavsiflaydi va yuridik maslahat emas: muayyan shartnoma yoki nizoni ko'rib chiqish uchun Dubaydagi yuristga murojaat qiling.