Как проверить застройщика и проект в Дубае перед покупкой

Почти всё, что нужно знать о застройщике и проекте в Дубае, можно проверить самостоятельно и бесплатно: по официальным данным Земельного департамента (DLD) и его регулятора RERA. Это не формальность. По Закону № 13 от 2008 года договор по проекту, не одобренному компетентными органами, ничтожен, а по подзаконным правилам недействительна любая продажа off-plan до одобрения проекта и его регистрации в DLD. Ниже — пошаговый порядок проверки и вопросы, которые стоит задать до подписания договора.

Шаг 1. Застройщик есть в реестре DLD

По Закону № 8 от 2007 года (ст. 4) заниматься девелопментом в Дубае может только компания, внесённая в Реестр застройщиков DLD и имеющая лицензию компетентных органов. Проверить это можно в сервисе Licensed Developers на сайте DLD или в приложении Dubai REST, где также доступны данные о сертифицированных застройщиках.

Отдельно уточните, кому принадлежит земля. Застройщик не может начинать проект и продавать off-plan, пока не получил участок во владение (со свидетельством о межевании) и все необходимые одобрения (ст. 4 Закона № 13 от 2008 года и ст. 4 Резолюции Исполнительного совета № 6 от 2010 года). Гид DLD для инвесторов рекомендует выяснить, владеет ли застройщик землёй или у него есть договор о застройке с собственником.

Шаг 2. Проект зарегистрирован, у него есть эскроу-счёт

В гиде DLD «Know Your Rights» перечислены вопросы, которые покупатель должен проверить до подписания договора off-plan:

1. Зарегистрирован ли проект в RERA?
2. Есть ли у проекта эскроу-счёт, какой у него номер и кто эскроу-агент?
3. Каков процент готовности и ожидаемая дата завершения?
4. Зарегистрирован ли застройщик в RERA и владеет ли он землёй (или есть договор о застройке)?
5. Есть ли у застройщика разрешения DLD и RERA на продажу off-plan в этом проекте?

Ответы дают два официальных инструмента. Сервис Project Status Enquiry (сайт DLD, приложение Dubai REST или WhatsApp по номеру 8004488) ищет проект по номеру участка, номеру проекта или названию и показывает процент готовности и данные проекта. В разделе Mashrooi приложения Dubai REST видны процент готовности, фотографии стройки, номер эскроу-счёта и платежи владельцев. Руководство RERA для брокеров прямо указывает: лицензию и регистрацию проекта нужно проверять в Dubai REST — Mashrooi.

Шаг 3. Процент готовности — только из официального источника

Маркетинговые материалы могут описывать стройку как угодно, но юридически значимый процент готовности определяется иначе. По ст. 17 Резолюции № 6 от 2010 года его подтверждает технический отчёт консультанта, одобренного RERA, по итогам осмотра площадки. Закон № 19 от 2020 года также предусматривает расчёт готовности по стандартам RERA. Поэтому сверяйте слова продавца с цифрой в Project Status Enquiry и Dubai REST: именно от неё зависят, например, правила расторжения при просрочке платежей.

Шаг 4. Реклама и номер разрешения

• Застройщик не может рекламировать off-plan в СМИ или на выставках без письменного разрешения DLD (ст. 5 Закона № 8 от 2007 года).
• Разрешение на рекламу (Real Estate Ad Permit) выдаётся через систему Trakheesi и покрывает объявления в интернете и газетах, SMS, наружную рекламу, презентации проектов, выставки и семинары. Руководство RERA требует, чтобы номер разрешения был указан в самом объявлении.
• С 24 апреля 2023 года действует сервис Madmoun: каждое разрешение получает QR-код, который компании обязаны размещать в печатной и аудиовизуальной рекламе. Отсканировав код, можно убедиться, что объявление одобрено RERA, увидеть данные рекламодателя и объекта и узнать, не продан или не сдан ли он.
• Лицензии и разрешения участников рынка можно проверить в сервисе DLD Verify License and Permits.

DLD прямо рекомендует работать только с объявлениями, на которых есть QR-код.

Шаг 5. Брокер: лицензия, карточка и договор с застройщиком

• Список брокеров, лицензированных RERA, открыт в сервисе Licensed Real Estate Brokers на сайте DLD и в Dubai REST.
• Каждый практикующий брокер получает электронную профессиональную карточку RERA через Trakheesi. Её подлинность проверяется в Dubai REST (сервис Ecard verification): выберите тип карточки и введите номер.
• Продавать проект через брокера застройщик может только по договору с лицензированным брокером, зарегистрированному в DLD (ст. 9 Закона № 13 от 2008 года; ст. 10 Резолюции № 6 от 2010 года). Работа с незарегистрированным брокером наказуема для самого застройщика (ст. 16 Закона № 8 от 2007 года).
• Брокер обязан направлять деньги покупателя только на эскроу-счёт проекта и не может удерживать из них комиссию (ст. 12 Резолюции № 6 от 2010 года).

Красные флаги и вопросы по договору (SPA)

Перед подписанием задайте застройщику или брокеру такие вопросы:

• Какие номер проекта и номер эскроу-счёта, и совпадают ли они с данными Dubai REST?
• Какая дата сдачи указана в SPA и что договор предусматривает при её переносе?
• Как указана площадь? Если фактическая площадь окажется меньше договорной более чем на 5%, застройщик обязан выплатить компенсацию (ст. 13 Резолюции № 6 от 2010 года).
• Кто и в какой доле платит регистрационный сбор DLD?
• Соответствуют ли условия о просрочке платежей статье 11 Закона № 13 от 2008 года? Её правила относятся к публичному порядку, и действия в обход них ничтожны (Закон № 19 от 2020 года).

Профили застройщиков с официальными данными собраны в разделе застройщики, проекты — в каталоге новостроек. Эта статья описывает официальные способы проверки и не является юридической консультацией: чтобы разобрать конкретный договор или спор, обратитесь к юристу в Дубае.