Dubayda off-plan yoki tayyor kvartira: qaysi birini tanlash kerak

Dubayda kvartirani ikki yo'l bilan sotib olish mumkin: qurilish bosqichida (off-plan) yoki tayyor holda, mulk huquqi darhol rasmiylashtirilgan holda. Ikkala yo'l ham qonuniy va Dubay yer departamenti (DLD) hamda uning regulyatori RERA tomonidan nazorat qilinadi, lekin ular turlicha ishlaydi. Quyida har bir yo'l rasmiy qoidalarga ko'ra qanday ishlashi, ro'yxatdan o'tkazish qancha turishi va kimga qaysi biri mos kelishi haqida. Daromadlilik va narx o'sishi haqida ataylab gapirmaymiz: buni hech bir qonun kafolatlamaydi.

Off-plan xaridi qanday ishlaydi

Off-plan — hali qurilayotgan obyektni sotib olish. Siz quruvchi bilan oldi-sotdi shartnomasini (SPA) imzolaysiz va jadval bo'yicha bo'lib-bo'lib to'laysiz.

• Loyihaning eskrou hisobi. Dubayning 2007-yildagi 8-son qonuniga ko'ra, off-plan sotayotgan quruvchi loyiha uchun akkreditatsiyadan o'tgan agentda (bankda) alohida eskrou hisob ochishi shart. Xaridorlarning to'lovlari shu hisobga tushadi va faqat shu loyihani qurishga sarflanishi mumkin; quruvchining kreditorlari bu mablag'larni undira olmaydi.
• Oqood'da ro'yxatdan o'tkazish. 2008-yildagi 13-son qonun har bir off-plan sotuvini DLD'ning oraliq reyestriga (Interim Property Register, Oqood tizimi) kiritishni talab qiladi. Reyestrga kiritilmagan bitim haqiqiy emas hisoblanadi. DLD xizmati shartlariga ko'ra shartnoma imzolangan kundan boshlab 90 kun ichida ro'yxatdan o'tkazilishi kerak.
• Qurilishga bog'langan to'lovlar. Ushbu qonunning ijro nizomi (Ijroiya kengashining 2010-yildagi 6-son qarori) quruvchi to'lovlarni RERA taklif qilgan qurilish bosqichlariga bog'lashdan bosh tortsa, xaridorga shartnomani bekor qilish uchun sudga murojaat qilish huquqini beradi.
• Topshirish va mulk huquqi. Qurilish tugaganlik sertifikati olingach, quruvchi sotilgan kvartiralarni majburiyatlarini bajargan xaridorlar nomiga asosiy reyestrga o'tkazishi shart. Agar u rad etsa, DLD obyektni xaridor nomiga o'zi ro'yxatdan o'tkazishi mumkin.

Muddatli to'lovli loyihalarni topshirilgandan keyin to'lov tanlovida yoki topshirish yili bo'yicha, masalan 2027-yilda topshiriladigan loyihalar ichidan tanlashingiz mumkin.

Off-plan xatarlari va kechikishlar haqida qoidalar

Off-plan'ning asosiy xatari — vaqt: bino hali mavjud emas, topshirish muddati surilishi mumkin. Kechikish uchun javobgarlik odatda SPA'da yoziladi, shuning uchun bu bandni ayniqsa diqqat bilan o'qing. Umumiy qoidalar quyidagicha:

• RERA asoslangan texnik hisobot asosida loyihani bekor qilishi mumkin — masalan, quruvchi uzrli sababsiz qurilishni boshlamasa, loyihani amalga oshirish niyati bo'lmasa yoki bankrot deb topilsa.
• Loyiha bekor qilinganda eskrou agent RERA so'rovi bo'yicha xaridorlarga pulni bekor qilingan kundan boshlab 14 kun ichida qaytaradi; hisobda mablag' yetmasa, quruvchi farqni 60 kun ichida to'lashi shart (RERA bu muddatni uzaytirishi mumkin).
• Agar quruvchi kelishilgan xususiyatlardan jiddiy chetga chiqsa yoki topshirilgandan keyin jiddiy qurilish nuqsonlari aniqlansa, xaridor sud orqali shartnomani bekor qilishni talab qilishi mumkin.
• Haqiqiy maydon shartnomadagi sof maydondan 5% dan ko'proq kichik bo'lsa, quruvchi kompensatsiya to'lashi shart.

Xaridorning ham majburiyatlari bor. To'lovlarni o'tkazib yuborsangiz, quruvchi DLD'ga xabar beradi, DLD sizga majburiyatni bajarish uchun 30 kun beradi va nizoni kelishuv yo'li bilan hal qilishga urinadi. Bu natija bermasa, 2020-yildagi 19-son qonunga ko'ra quruvchi loyihaning tayyorlik darajasiga qarab shartnomani bekor qilib, obyekt qiymatining 40% gacha (tayyorlik 60% va undan yuqori) yoki 25% gacha (qurilish boshlangan, tayyorlik 60% dan past) qismini ushlab qolishi mumkin. Tayyorlik 80% dan oshsa, u qolgan summani talab qilishi yoki obyektni auksionda sotishni so'rashi ham mumkin.

Tayyor kvartira xaridi qanday ishlaydi

Tayyor obyekt allaqachon qurilish tugaganlik sertifikatiga ega va DLD'ning asosiy reyestrida qayd etilgan. Bitim ro'yxatga olish bo'yicha ishonchli markazda (Real Estate Registration Trustee) amalga oshiriladi, xaridor esa elektron title deed — mulk huquqi guvohnomasini oladi.

• Kvartirani ko'rib chiqish, darhol ko'chib o'tish yoki ijaraga berish mumkin.
• Freehold hududlarda qayta sotish uchun quruvchidan elektron NOC (Dubai REST ilovasi orqali) kerak.
• Ipoteka DLD'da ro'yxatdan o'tkaziladi; qonun ham tayyor, ham qurilayotgan obyektlarni garovga qo'yishga ruxsat beradi, lekin moliyalash shartlarini BAA Markaziy banki litsenziyalagan bank belgilaydi.
• Quruvchi javobgarligi davom etadi: 2019-yildagi 6-son qonunga ko'ra u yuk ko'taruvchi konstruksiyalardagi nuqsonlar uchun tugaganlik sertifikati sanasidan 10 yil, muhandislik tizimlari uchun esa kvartira topshirilgan kundan 1 yil javob beradi.

Ro'yxatdan o'tkazish narxi: Oqood va mulkni o'tkazish

DLD alohida ta'kidlaydi: ro'yxatga olish yig'imi qiymatning 4% ini tashkil etadi, uning tomonlar o'rtasida qanday taqsimlanishini shartnoma belgilaydi. Off-plan xaridida yig'im odatda bitimni ro'yxatdan o'tkazadigan quruvchiga to'lanadi. Boshqacha kelishilmagan bo'lsa, har bir tomon tarif bo'yicha o'z ulushini to'laydi. Quruvchi ro'yxatga olish va qayta rasmiylashtirish uchun DLD tasdiqlaganidan ortiq summa ola olmaydi.

Afzalliklar va kamchiliklar: taqqoslash

Kimga qaysi biri mos

Off-plan sizga mos, agar

• uy yoki ijaradan daromad hozirning o'zida kerak bo'lmasa;
• bir martada to'lashdan ko'ra qurilish davomida bo'lib to'lash qulayroq bo'lsa;
• muddat surilishi mumkinligini qabul qilsangiz va SPA'ni diqqat bilan o'qisangiz;
• yangi loyihada reja va qavatni erta tanlashni istasangiz.

Tayyor kvartira sizga mos, agar

• darhol ko'chib o'tish yoki ijaraga berish kerak bo'lsa;
• to'lashdan oldin kvartira, manzara va pardozni ko'rish muhim bo'lsa;
• allaqachon ro'yxatdan o'tgan obyektga ipoteka olishni rejalashtirsangiz;
• qurilish muddatlari bilan bog'liq xatarni o'z zimmangizga olishni istamasangiz.

Har qanday holatda nimani tekshirish kerak

1. Quruvchi va loyihaning ro'yxatdan o'tganini, eskrou hisob raqamini va tayyorlik foizini — Dubai REST ilovasida yoki DLD saytida.
2. SPA'dagi topshirish muddati, kechikish oqibatlari va shartnomani bekor qilish shartlarini.
3. 4% ro'yxatga olish yig'imini kim va qanday ulushda to'lashini.
4. Tayyor obyekt uchun — quruvchi NOC'i borligini va obyektda cheklovlar yo'qligini.

Mavjud loyihalarni yangi uylar katalogida va tanlovlarda ko'rishingiz mumkin. Quruvchi yoki sotuvchi bilan nizo yuzaga kelsa, Dubayda amaliyot yurituvchi yuristga murojaat qiling: bu maqola rasmiy qoidalarni tushuntiradi, lekin yuridik maslahat o'rnini bosmaydi.